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土地活用コンサル

土地オーナーが土地の有効利用を考えるとき、そこには

・収入の確保
・相続税対策
・資産を次代に受け継がせたい

といった思いがあります。

土地を所有しているだけでも固定資産税・相続税などが課税されるだけだからです。
やむを得ず、青空駐車場やアパート経営をされている方も多いことでしょう。

しかし、最近は「アパートを作ったけれど空室が埋まらない」といった
逆の悩みをかかえている方も多いようです。
空室対策をテーマにしたセミナーは、満員御礼状態。
以前「あなたの土地活用はやめたほうがいい!」(船井財産コンサルタンツ編 実業之日本社)という本を読みました。
確かに、安易な土地活用では大切な土地を失ってしまうことにもなりかねません。

かといって、先祖代々から引き継いだ土地を自分の代で失いたくはない。
売却して事業用の資産の買い替えを行いなさいと言われても
「簡単に売るなんてことは出来るわけはない」
とお考えの地主さんも多いことと思います。

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私のお勧めする土地活用は、大きく分けて3つのパターンです。

・郊外ロードサイドに土地をお持ちの地主さんは、
事業用定期借地権を利用した土地活用や大手企業への一括賃貸。

・郊外ロードサイド以外の土地の場合は、
福祉長屋コミュニティハイツや戸建賃貸。

・東京都内またはその近隣に土地をお持ちの地主さんは、
ローコストアパート経営。

出来れば相続対策もからめて、
アパートの一部に自宅部分を含めることをお勧めします。

 

【1】郊外ロードサイドの土地

郊外ロードサイドの土地

こちらは、もともとは梨畑でした。

後継者がいない中、おじいさんの「あの土地なんとかならんかなあ」の一言から話がスタートしました。

最終的に東証一部上場の某衣料品販売会社と事業用の一括賃貸契約をして建築した店舗です。

20年間の家賃保証が付いている上に、建物の建築費は企業より建設協力金が出ます。
ということは、銀行から融資を受ける必要もなく計画的に家賃の中から返済が出来るのです。

万が一撤退する場合にも家賃保証は20年間継続し、建物の解体・原状復帰も約束されていました。
一括賃貸なので、維持管理コストも企業持ちになります。

 

 

郊外ロードサイドの土地2

こちらは、実は調整区域内の土地です!
宅配便の配送センターがちょうどこの地域で土地を探していて、一括賃貸契約がまとまりました。

通常は全く使いようのない調整区域内の土地ですが配送センター・病院などは、建築許可がおります。

調整区域ながら、結構な収入を得られています。

 

【2】郊外ロードサイド「以外」の土地

立地条件の程度にもよるのですが、
山林や原野でどうにもやりようのない土地もあるにはあります。

山林や原野より現実的に、ここでは、もう少し町なかのケースでお話します。

ズバリお答えしましょう。

「福祉長屋コミュニティハイツ」または「戸建賃貸」がお勧めです。

「福祉長屋コミュニティハイツ」とは、江戸時代の長屋をイメージしたアパート・マンションです。

子どもから年配の方まで、シングルの方も子育て世代も、
あらゆるライフスタイルの方が入居出来る、長屋のような賃貸。
建物にはNPO団体も事務所を構え、入居者だけでなく、
地域全体への福祉サービス・育児サービスなどを行います。

「福祉長屋コミュニティハイツ」については、詳しいページがありますので、ご覧下さい。

 

福祉長屋コミュニティハイツのページを見る

 

次に「戸建賃貸」というのは、昔で言うところの貸家のことです。

子供が小さくて家の中を走り回る時期、アパートやマンションでは隣近所と
トラブルになってしまうこともあります。
また、一戸建ての家を買っても会社の転勤で通えなくなってしまうこともあります。

戸建賃貸は、借りたい方のニーズに対して供給が圧倒的に少ないため、
他のアパート・マンションと差別化が出来ます。

戸建賃貸を成功させるポイントは、三つあります。

?ローコストで作ること。
?昔の建売住宅のように、同じような家を単純に並べて作らない。
?設計士やコーディネーターに依頼してオーダーで作る。

少し矛盾しているようですが、実は戸建賃貸の分野も、最近は業者さんが
かなり乱立しています。
競争も激しいので、どこへ頼んでもローコストのものは作ることができます。

ただ、複数の戸建賃貸が小さな街のように並び、全体として
「ここに住みたいなあ?♪」
という雰囲気を醸し出していないと、やはり将来的には厳しいことになるでしょう。

 

【3】東京または、その近隣に土地をお持ちの地主さん

不動産投資コンサルのページでも書いていますが、アパートやマンションは装置産業なので、建てた時点でほぼ成績が決まってしまいます。

例えば、

A:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が500万円⇒表面利回り5%
B:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1000万円⇒表面利回り10%
C:1億円の建築費に対して、年間家賃収入が1500万円⇒表面利回り15%

だとすれば、Cが一番良いに決まっています。

ただし、安普請ですぐ壊れてしまっては、もちろん困りますが・・・。

しっかりした建物で利回りがやや低いのと、木造等で利回りが高いのとどっちが良いのか?
という質問をよく受けます。

立地にもよりますので、一概には言えません。

周りがRCマンションばかりだと、逆に木造で空間をうまく使った今風のアパートも良いかもしれません。
都内などで大きな道路沿いなどは、音の問題もあるのでRCの方が良いでしょう。

 

アパート

こちらは、私の所有アパートですが、1・2階ともロフトがあって天井高も1階は3.5m、2階は4mあります。
さらに、2階のロフトは六畳間ほどの広さがあります。

大改造劇的ビフォーアフターのようで、2日ほどで満室になりました。

 

エルシティ

逆にこちらは、ローコストの1Kタイプの部屋を効率よく詰め込んで、エレベータなしの3階建てにしたケースです。

ごく一般的なシンプルな建物ですが、建築以来ほとんど空いたことがありません。

 

参考ですが、ある銀行の融資基準である最低利回りは12%だそうです。
これを下回る場合は、自己資金を投入して融資額をベースとした利回りが12%を超えることが条件。

ということは、12%を超えていれば、多少の金利変動や空室にも耐えられる、そう銀行は判断しているわけです。
表面利回り12%を超えれば多少の贅沢は許されるような、そんなイメージです。

東京やその近郊にお住まいの方は「相続税がかかる」といっても、土地をいくつもたくさん持っている訳ではなく、一つだけというケースも多いと思います。

相続があったときに、その一つの土地を複数の子供の共有などにしてしまうと、大変なことになりますから気を付けてくださいね!

相続税対策として最も良く利用されているのが、アパート建築です。

ポイントは100%評価される預金や借入金が35%程度しか評価されない建物に変わることです。
2番目のポイントは、借家人の入居により、建物が借家権控除としてほぼ3割引になること。
3番目は、同様にその敷地が貸家建付地となることで約18%引きになることです。
これらの特例があわせて使えるということになります。

 

アパート

こちらは、3階が2世帯住宅になっていて、1階・2階で1Kタイプのアパートが16部屋あります。
家賃収入で十分返済出来ますから、ただで新築の家に住んでさらにお小遣いまで入ってくるわけです。
また、新築時に今まで別居していたおじいちゃんと同居したので、敷地の大半が居住用小規模宅地の適用範囲となりました。
当面、借入金がありますから相続税は全くかからない状況です。

 

ここで、注意しなくてはいけないのは、
いくら節税効果があるからといって、採算の合わないようなハイコストな建築をしたり、
全く賃貸需要のない地域に建ててしまうことです。

そのあたりの判断が一番迷う部分かもしれませんが弊社では
「石橋をたたいて渡る土地活用」
をモットーとしていますので、どうかご安心ください。

やらない方が良い場合は、正直にそうお答えいたします。

 

最近不動産投資を考えているサラリーマンの方が非常に多いです。
みなさん本を読んだり、良く勉強されている方が多いのですが、実は相続税に悩む地主さんこそ勉強をしていただきたいのです。
借入を恐れない投資的な考え方を身につけて欲しいと思います。

善は急げです。無料相談を随時受け付けていますので、
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株式会社 日本橋財産コンサルタンツ
代表取締役

不動産投資006
収益物件コンサル多田和憲