なんてったって物件購入
不動産投資の世界ではよく、「千に三つ」などと言ったりします。
１０００件の物件があっても、「本当に良い物件は、そのうち３件」
という意味なのですが、「本当にそうだなあ」と感じます。
なぜ売却するのか、その理由が大切です！！
考えてみて下さい。本当に良い物件、稼いでくれる物件だったら、手放したくないはずです。
「なんで売るんだろう？」という、
素朴な疑問が湧いてきますよね。
もちろん、ちゃんとした理由があればわかります。
例えば、相続とか倒産・民事再生など
仕方なく売りに出された物件です。
売る側の立場に立ったら、
誰でも少しでも高く売りたいと思うはずです。
古くなり、手間がかかり始める前に売却して、
もっと新しく魅力ある物件に乗り換えたいのかもしれません。
いわば「出口物件」をあなたが買ってあげる必要はありません。
わかりやすく言うと、人気のない「空室地獄物件」、「危ない物件」は、
トランプのババヌキに例えれば「ババ」のように所有者がくるくる変わっているのです。
絶対ババを掴んでは、いけません。
不動産投資における「良い物件」とは？
よく、中古車を買う時に、
「平成●年式・ワンオーナー車」
なんて書いてあるのを見たことがあると思いますが、あれは、「問題のある事故車じゃないよ」というアピールなのです。
アパート・マンションもそれと一緒で、程度の良いもので、なおかつ割安なものを選ばないと、
あわてて売却するはめになってしまいます。
ここで、不動産が車と違うのは、
事故があった物件の方が良いということです
(＠O＠)
破産や民事再生、競売などバーゲンセールせざるを得ない物件が◎優良物件で、
普通の人が普通に売る物件は、×出口物件、ということ、
つまり、普通の物件は、おいしくない物件であるということをご理解下さい。
日本橋財産コンサルタンツが扱う不動産投資物件
弊社では、金融機関・ノンバンク・サービサー・弁護士案件など、
特に秘匿性の高い物件を中心に扱っています。いわゆる、任意売却物件です。
売却理由が明確で、売り急ぐ理由もあり、相対的に割安だからです。
従いまして、物件のご紹介については、弊社との守秘義務契約を含めた、
コンサルティング業務委託契約を事前に締結いただきます。
もちろん、当初のご相談などは、無料にて対応させていただきます。
納得いくまで、この私自身がご相談させていただきます。
いわゆる、物件の通販は行いませんので、
弊社事務所までお越しいただける方、限定のサービスとさせています。
弊社は、東京駅５分ほどの場所ですので、お気軽に遊びにいらして下さい。
不動産投資に関する無料相談のお申し込みは、今すぐこちら。
多田和憲が経験したどり着いた結論
私自身、中古の収益物件を買いたいと思って、
東京都内や千葉県など、相当時間かけて探し回った経験があります。
しかしながら、なかなかぱっとした物件がなく、悩んでいました。
当時はまだサラリーマンでしたから、購入後のリスクについても、考えに考え抜きました。
そして、最後に出した結論が、「土地からの新築」だったのです。
そういえば、有名ブロガー、有名コンサルタントの方々も、
みんな中古から始めていますが、その後、新築に移行していると思いませんか？
(*ﾟｰﾟ)
簡単にお伝えすると、こういうことです。
ここは、絶対に押えておくべき、ポイントですので、必ずお読みください！！
わたくし、多田和憲は、元銀行員です。
銀行員・元銀行員は、こういう見方をしているのです！！
銀行員・元銀行員から見た 不動産投資「絶対押えるべきポイント」
- 銀行員は、「不動産投資は、地主さん・相当の資産家・高額所得者が行うもの」
という、こり固まった考えを持っている。 - 万が一失敗した場合は
「サラリーマンが何をやっているんだ、それ見たことか」
と言わんばかりに、なかなか大規模修繕費用などを融資してはくれない。
特に確定申告を赤字にしていたりすると、冷たい対応をされるため、
下手をすると、はまってしまう可能性がある。 - アパート・マンションがおかしくなってくる（返済が滞ったりする）のは、築２０年を過ぎたころからという、長年の経験則がある。
築浅のうちは、比較的リスクが低く堅実な事業、
だから築浅のうちに返済を完了したい。 - 築２０年の物件を買って
そこからさらに２５年ローンなんて、絶対いやだ！！ - 耐用年数４７年だからって
自分はそんな古いマンションには住みたくない！！買いたくない！！ - ＲＣだろうがなんだろうが、絶対いやだ！！
- 築２０年で利回り１３％の物件を買うより、築２０年目には、返済を終えたい。
- 安全に返済が出来て、少し手残りがあれば、それでいい。
- ２０年以内に土地を手に入れて（無借金になって）
地主さんの仲間入りをしたい。 - 子育て資金の足しにしたり、老後の備えにしたい。
- 一棟やってみて、順調なら少しずつ物件を増やしていきたい。
私としては、新築で１０％を超えていれば、絶対に下手な中古を買うよりも、
いいに決まっている、という信念があります。出口が必ずあるとは、限らないからです。
日本橋財産コンサルタンツのコンサルティングプラン（不動産投資）
今、千葉で企画している土地から新築のプランは、
世界に一つしかない、オリジナルアパートをクライアント様と
一緒に企画、設計しており、利回り１２％を超えます。
東京など地価の高い場所では、もう少し利回りが下がりますが、
悪徳業者のように、千万単位のべらぼうな利益を
頂くわけではありませんし、建築業者さんとの値引き交渉も、
責任を持ってやっていきます。
コンサルティングフィーは、建築費の３％です。
値引き交渉や消費税還付などもお手伝いさせていただきますので、
めちゃくちゃリーズナブルなコンサルティングなのですが、
重大な弱点もあります。
クライアントさんが、もし30人来てしまったら、とても対応出来ません。
今の状況では、せいぜい多くてもあと5名様がやっとの状況です。
ということで、若干のバーを設けています。
ざっくばらんに言いますと、コンサル契約時に税込１０万円をいただいています。
この金額をお支払いただけない方は、ご縁がなかったと思っています。
先日お越しいただいたクライアント様は、約４時間位お話ししたその後に、
ご契約いただきましたが「その時の話だけでも十分１０万円の価値がある」
と、言っていただきました。
コンサル冥利に尽きると思い、心が温まり、目頭が熱くなりましたが、
もう一点ほどお願いをさせていただきました。
リーマンショックの直後は、掃いて捨てるほど物件がありましたが、
ここ最近は、かなり優良物件自体が減っているのが現状です。
銀行や金融庁のスタンスが変われば、いつまたおいしい物件が、
市場に出てくるかわからない状況ですが・・・。
中古物件のみに限定したコンサルは行わないことに致しました。
土地から新築するパターンも含めて１年間のお付き合い、
毎月のご提案などさせていただき、１年経っても話がまとまらなければ、
その場合は、ご縁がなかったということで了承してもらうことにしました。
今コンサルさせていただいている方々は、ほとんど1〜2か月で決まっていますが、
理想が高すぎると、決まらないこともありえます。
中古物件がない場合は、新築も提案させていただきます。
設計士プランニングなど含め、完成に至るまでの手間も大きく違ってきますので、
契約金を含め、ご了承いただきたいと、存じます。
不動産投資に関する無料相談のお申し込みは、今すぐこちら。
「３人寄れば文殊の知恵」といいますが、コンサルティングって、簡単に言えば、
専門家集団の知恵や工夫と任意売却などの情報、
蓄積された弊社アパマンノウハウのコラボレーションと言えます。
本や教材だけの知識では、絶対危険です。
早まって、ババを掴んでしまわぬよう、善は急げ
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代表取締役
